白丽萍律师法律网络办公室

房产出资人和产权登记人不同时，如何认定产权?

　　房产出资人和产权登记人不同时，如何认定产权?

　　本案中，房款由黄芳支付，但因当时政策原因，产权登记在其他亲属名下，其他亲属出具不享有产权的证明。事后黄芳要求确认产权归己，法院支持了其诉清。

　　由此观之，房款出资和当事人的意思表示一致，而与登记不符的，以真实的出资和当事人意愿确定产权归属。

　　案例

　　为房产“正名”她把母亲、兄弟告上法庭

　　在大不列颠及北爱尔兰联合王国打拼了20多年、已入当地国籍的郭女士，为争上海淮安路上某处街面房产的归属，她把母亲、兄弟告上法院，要求判令涉案房产归她所有。近日，上海静安法院一审判决支持了郭小姐的诉求。常言道清官难断家务事?案件判决后，承办谭法官说，“上海法官能断家务事!”

　　1997年，郭女士两次汇款至父亲名下计英镑1.8万余元，一次汇款至母亲名下美元1.6万余元。1998年8月，父母亲远赴英国探望郭女士，上海中国银行出具存款证明记载，在她父母亲名下有上述钱款。当年，父母亲还在两证人证明下，由证明人之一代笔写下“我俩的自述(身后事)，近期在办理购买淮安路某号房屋之事，如买卖成功，房屋所有权人无论是我们哪一个人，这购房款是我小女儿黄芳(化名)给我们的，我俩过世后，淮安路以上房屋产权归黄芳所有。”落款处由黄芳父母的签名。

　　1999年2月，黄芳父亲与案外人签订“房屋买卖协议”购得系争淮安路某号房屋，约定售价为人民币27万元。同年4月中旬，该房屋登记为黄芳的母亲、哥哥和弟弟共同共有。同时，黄芳委托父亲将上海另一处房产出售，得款人民币14.3万元。黄芳父亲还出具书面意见称，淮安路房屋购房款是黄芳支付的。自己户口在该房屋内，是为了今后动拆迁有利和代为管理方便。无论在任何情况下，自己都不拥有所有权，不享有任何权利。今后如黄芳要求转证、买卖、出租，自己都会全力协助完成。黄芳的哥哥黄荣(化名)也出具书面称，自己是该房屋产权人之一，买卖过程全部由他操办、购房款全部是妹妹黄芳的。产权证上有三个人名字，是考虑今后动拆迁和管理方便。表示无论在任何情况下，他都不拥有所有权，若动迁所得各种补贴归黄芳。

　　2009年6月，远在英国的郭女士起诉到法院，自己曾陆续将购房款汇给父母亲，办理购买该临街商铺房屋，因被告知政策不允许外籍人购买内销房，遂将所购房屋登记在母亲、兄弟名下，现请求判令该房屋产权判归她所有。

　　法庭上，母亲称该房屋是自己做生意赚钱购置，与黄芳无关。黄荣也称，黄芳寄钱是用于父母亲出国的保证金，与购置该房屋无关。该房屋总价27万元，母亲出资20万元，余款是自己出资，购房的原始票据均在自己处，涉及承诺书不是真实意思属无效。而黄芳的弟弟黄平辩称，该房屋是黄芳出资，本人不享有任何权利。因黄芳居住在国外，为避免纠纷父母亲则要求自己和黄荣写下承诺书，确认该房屋为黄芳所有。

　　经查明，原名的黄芳，婚后随夫姓改名为郭女士。审理中黄芳曾申请父亲黄祥(化名、现已故)为证人称，证明该购房款是黄芳从国外寄回。黄芳的其他兄妹、甚至舅舅也证实因当时政策不允许，但购房款是黄芳寄来的。

　　法院认为，黄芳多次从国外寄回钱款，收款人黄祥和黄平都确认该款用于购置该房屋，这节事实被家庭其他成员全部知晓。黄芳母亲和黄荣虽然占有购置该房屋票据，也存在自行出资购置房屋的可能性，但两人均出具过书面意见，确认她俩对该房屋不享有任何权利，购房款也有黄芳出资。尽管黄芳母亲和黄荣在庭审中否认了当初的承诺，认为上述是不真实意思的表示，但未能举证当时行为是在受胁迫或重大误解情况下作出的。从黄芳提供证据的证明力看，显然大于黄芳母亲和黄荣两人的反驳及证据，证实了黄芳有足够的资金支付购房对价，遂法院依据我国物权法相关规定作出了黄芳胜诉的判决。